- Предчистовая отделка (white box) — стяжка, штукатурка, разводка и окна от застройщика; состав у каждого свой.
- При приёмке проверяют ровность правилом, трещины, влажность стяжки, электрику по группам, воду, канализацию и вентиляцию.
- Что оставить, а что переделать, решает дизайн-проект и смета, а не общее правило.
- Ориентир — 90–110 тыс. ₽ за м² под ключ или 30–40 тыс. ₽ только работы.
- Черновой этап у нас идёт до 2,5 месяца и бывает короче, если основание годится.
Содержание статьи
Что такое предчистовая отделка и что в неё входит?
Предчистовая отделка, или white box, — квартира, в которой застройщик закрыл грязный этап, но не сделал чистовой. Голого бетона уже нет, а обоев, плитки, ламината и сантехнических приборов ещё нет. Это основание, на которое ложится ваша отделка, и от его качества зависит, сколько работы останется до заезда.
Что обычно сделано застройщиком
Чаще всего в предчистовую входят стяжка пола, оштукатуренные стены и перегородки, разводка электрики со щитом, выводы воды и канализации, окна, входная дверь и радиаторы. Иногда добавляют гидроизоляцию в санузлах, подоконники, розетки и выключатели. Потолок обычно остаётся бетонным.
Единого стандарта нет, и у разных застройщиков состав разный. Точный перечень работ ищите в договоре долевого участия и приложении к нему — ведомости отделки или спецификации. Именно по этому документу потом и принимается квартира.
Чем отличается от «без отделки» и «под ключ от застройщика»
Квартира без отделки — это бетон: стяжки и штукатурки нет, электрика заведена в щит, но не разведена по комнатам. Здесь черновой этап делаем полностью. Отделка «под ключ» от застройщика — уже готовые стены, полы, двери и сантехника. Предчистовая стоит между ними: часть черновой работы сделана, но сделана под типовую квартиру, а не под вашу.
Для покупателя у предчистовой есть понятный плюс: не нужно сносить чужую типовую отделку, чтобы сделать свою. Минус в том, что слои, которые потом скроются под плиткой и паркетом, делал не ваш подрядчик, и отвечать за них он не может, пока не проверил.
Отсюда главный вопрос: подходит ли то, что сделал застройщик, под ваш проект. Подробнее о том, как мы ведём ремонт в новых домах, — на странице ремонта квартиры в новостройке.
Как проверить предчистовую отделку при приёмке квартиры?
Проверяют пять вещей: ровность и прочность стен и пола, влажность стяжки, электрику по группам, точки воды и канализации, вентиляцию. Из инструментов хватит двухметрового правила, уровня, щупа или линейки, рулетки и индикатора напряжения. Всё, что не соответствует договору, записывают в акт осмотра — это забота застройщика, а не ваша.
Стены и пол: правило, уровень, простукивание
Правило прикладывают к стене по вертикали, горизонтали и диагонали и смотрят просвет. На полу то же самое в нескольких направлениях. Для основания под паркет, ламинат и линолеум СП 29.13330.2011 «Полы» допускает просвет под двухметровой рейкой не больше 2 мм. Затем простукивают стяжку и штукатурку: глухой, пустой звук говорит об отслоении.
Трещины и влажность стяжки
Волосяные усадочные трещины в штукатурке встречаются часто и закрываются при подготовке стен. Широкие и сквозные трещины, а также трещины стяжки с перепадом краёв — повод для замечания. Влажность стяжки проверяют влагомером или плёнкой: кусок полиэтилена приклеивают к полу на сутки, и если под ним конденсат, стяжка ещё сырая. Класть паркет на сырое основание нельзя.
Электрика, вода, канализация, вентиляция
В щите смотрят, подписаны ли группы и стоит ли защита от утечки тока на линиях ванной и кухни. Индикатором проверяют, что напряжение есть в каждой точке. Выводы воды должны быть с заглушками, краны и счётчики — без подтёков, у канализации — уклон в сторону стояка. Вентиляцию проверяют листом бумаги: у решётки в санузле и на кухне он должен притянуться.
Что делать с найденными недостатками
Всё, что расходится с договором и ведомостью отделки, вносят в акт осмотра: что не так, где и в каком объёме, лучше с фотографиями. Устраняет такие недостатки застройщик, и делать это лучше до начала ремонта. Когда поверх трещины уже лежит плитка, доказать, чья это ошибка, гораздо сложнее. Если сомневаетесь в оценке, на приёмку стоит взять с собой того, кто потом будет делать ремонт.
Сводная таблица — что проверить и что потом обычно решаем по каждому элементу:
| Элемент | Как проверить | Оставить или переделать |
|---|---|---|
| Стяжка пола | Двухметровое правило и щуп, простукивание, плёнка на сутки | Оставляем, если ровная, прочная и сухая под ваш пол. Выравниваем или переделываем, если перепады больше допуска или нужна шумоизоляция под стяжкой |
| Штукатурка стен | Правило по вертикали и горизонтали, угольник на углах, простукивание | Оставляем без отслоений. Доводим геометрию под крупный формат плитки и покраску |
| Электрика | Подписанные группы в щите, защита на мокрых зонах, напряжение в каждой точке | Щит и линии оставляем, если совпадают с проектом. Точки переносим под мебель и свет |
| Вода и канализация | Заглушки на выводах, краны и счётчики без подтёков, уклон канализации | Стояки остаются. Выводы переносим, если раскладка санузла или кухни другая |
| Вентиляция | Лист бумаги у решётки притягивается | Оставляем и не перекрываем каналы при перепланировке |
| Окна, входная дверь, радиаторы | Регулировка створок, уплотнители, следы протечек у радиаторов | Обычно оставляем. Перенос радиаторов — отдельной строкой сметы |
Напишите ЖК, площадь и задачу — для себя, под сдачу или на продажу. Скажем, что из сделанного застройщиком можно оставить, и дадим ориентир по цене и сроку.
Рассчитать ремонт Ремонт в новостройкеЧто обычно оставляют, а что переделывают?
Оставляют то, что совпадает с дизайн-проектом и выдерживает ваше покрытие. Переделывают то, что сделано под типовую квартиру: разводку не под вашу планировку и мебель, неровности под крупный формат плитки или паркет, отсутствие шумоизоляции. Решение принимаем по каждому слою отдельно, а не «всё снести» или «всё оставить».
Порядок всегда один: сначала дизайн-проект и технические проекты, потом решение по основанию. Пока неизвестно, где встанет кухня, какой будет пол и где розетки, нельзя честно сказать, годится ли разводка застройщика. Поэтому мы не начинаем с демонтажа «на всякий случай» и не обещаем оставить всё как есть до того, как проект готов.
Разводка не под вашу планировку и мебель
Застройщик ставит розетки и выводы воды под условную расстановку, которую никто не согласовывал с вами. Если по дизайн-проекту кровать стоит у другой стены, кухня длиннее, а в санузле вместо ванны душ, точки придётся переносить. Щит, стояки и основные линии при этом обычно остаются: переделывается только то, что не попадает в проект.
Неровности под крупный формат плитки или паркет
Штукатурка и стяжка застройщика часто достаточно ровные под обои и ламинат, но не под крупноформатную плитку или паркет ёлочкой. Крупная плитка показывает каждый перепад стены, паркет требует ровного и сухого основания. Поэтому одну и ту же стяжку в одном проекте оставляем, а в другом выравниваем. Что делают со стяжкой и как её проверяют, разобрали в статье о стяжке пола.
Шумоизоляция, которой нет
В предчистовой отделке шумоизоляции обычно нет: стяжка лежит прямо на плите, стены не обработаны. Если в новом доме слышно соседей, её закладывают на черновом этапе, пока стены и пол открыты. Под стяжкой звукоизоляция ставится только вместе с новой стяжкой. Мы делаем её как часть черновых работ, а не отдельным заказом. Подробнее — в статье о шумоизоляции квартиры.
Как предчистовая отделка влияет на смету и срок?
Она меняет объём черновых работ, а не цену метра чистовой. Чем больше слоёв можно оставить, тем меньше в смете выравнивания, переноса и демонтажа. Поэтому сумму называем после осмотра и дизайн-проекта, а не по площади вслепую.
Смета: считаем от того, что можно оставить
Ориентир стоимости — 90–110 тыс. ₽ за м² под ключ: дизайн-проект, технические проекты, работы, материалы, мебель, техника, свет и декор. Если нужны только работы по готовому проекту — 30–40 тыс. ₽ за м². Перед началом составляем подробную смету и согласовываем состав работ, стоимость фиксируется в договоре, оплата идёт по этапам. Дополнительные работы и замена материалов согласовываются с вами отдельно.
Обещать заранее, что предчистовая «сэкономит столько-то процентов», мы не будем: у одной квартиры годится всё основание, у другой под проект переделывается половина разводки. Отопление, если радиаторы нужно переносить, делаем, но в цену метра не включаем.
Если дизайн-проект у вас уже есть и мебель вы подбираете сами, подойдёт формат «только работы»: мы проверяем основание, доводим черновые слои и делаем чистовую отделку по вашему проекту. Если нет ни проекта, ни времени ездить по магазинам, удобнее под ключ: проект, работы и комплектация в одних руках, и за материалы, которые закупали мы, отвечаем по гарантии.
Срок: черновой этап до 2,5 месяца
Квартира 60 м² под ключ от бетона у нас занимает в среднем 5–7 месяцев: черновые работы до 2,5 месяца, чистовые до 2,5. С предчистовой отделкой черновой этап может быть короче, если стяжка, штукатурка и разводка годятся под проект. Дизайнерский ремонт идёт на 2–4 месяца дольше: нестандартные решения требуют времени на изготовление и монтаж. Как складываются этапы, описано в статье об этапах ремонта квартиры.
Что делать, если отделка от застройщика уже готовая?
Если застройщик сдал квартиру с чистовой отделкой и она в нормальном состоянии, полный ремонт обычно не нужен. Особенно интересны нам такие квартиры, когда их нужно доукомплектовать и подготовить к аренде или продаже. Это отдельная работа, и делаем мы её отдельно от ремонта под ключ.
Подбираем и добавляем мебель, освещение, текстиль и декор, делаем необходимые небольшие доработки, организуем комплектацию и приводим объект к готовому товарному виду. Черновых работ здесь нет. Подробнее — на странице хоумстейджинга и комплектации. Если на осмотре выяснится, что готовая отделка не подходит под задачу, скажем об этом сразу.
Пример с объекта: ЖК Сердце Столицы, 75 м²
- Объект
- Квартира 75 м² в ЖК Сердце Столицы
- Задача
- Дизайнерский ремонт по дизайн-проекту
- Формат
- Под ключ
- Срок
- 10 месяцев
На кадре — момент, ради которого и проверяют основание: стены и потолок санузла выровнены и подготовлены под отделку, встроенные светильники стоят по проекту, в стене — люк к коммуникациям. Дальше на такое основание ложится чистовая отделка, и любая неровность, оставленная на этом этапе, проявилась бы в плитке и покраске.
Проект дизайнерский — паркет ёлочкой и витражные двери по дизайн-проекту, поэтому срок дольше обычного: 10 месяцев. Стоимость объекта не публикуем; ориентир стоимости аналогичного ремонта сегодня — 90–110 тыс. ₽ за м². Объект целиком — на странице ЖК Сердце Столицы.
Вопросы и ответы
Можно ли сразу делать чистовую отделку по предчистовой?
Сколько стоит ремонт квартиры с предчистовой отделкой?
Нужно ли переделывать электрику от застройщика?
Что делать, если отделка от застройщика уже чистовая?
Сколько длится ремонт после предчистовой отделки?
Можно ли посмотреть, как вы работаете с черновым этапом?
Смотрите также
Что делать дальше
Узнайте, как мы ведём ремонт в новых домах — от предчистовой до заезда: страница «Ремонт квартиры в новостройке». Чтобы понимать, что происходит после приёмки, прочитайте статью «Этапы ремонта квартиры».
Проверено: 13 октября 2026.